최근에 전세사기 또는 계약기간 만료시 전세보증금을 돌려주지 않는 사건들이 많아지고 있습니다.
이런경우 임대인에게 내용증명서를 보낸 후 임차권등기명령을 하여 나의 권리를 보장 받아야 하는데요
임차권등기명령이란? 무엇이면 신청 시 주의할점을 알아보겠습니다.
1. 임차권등기명령을 신청하는 이유?
임차권등기는 임차인이 임대차계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못할 경우, 대항력이나 우선변제권을 잃지 않기 위한 등기입니다. 임차인은 이사가더라도 임차권등기를 해놓음으로써 대항력 및 우선변제권을 유지하게 됩니다. 이를 통해 임차인은 임대차계약이 끝나도 돈을 받지 못했을 때 지방법원, 시,군 법원에 등기명령을 할 수 있습니다. 단 임차권 등기명령은 계약기간이 지난 다음날부터 신청가능하여, 계약기간 이전에 이사를 가는 경우 해당 부분에서 권리를 인정 받을수 없기 때문에 유의하셔야 합니다.
임차권등기의 주의사항
1. 등기된 건물 확인
임차권등기는 위반건축물이 아닌 등기된 건물에만 가능하므로, 임대차계약을 체결할 때 미리 등기 여부를 확인해야 합니다.
2. 주거용 건물 확인
일부 주거라도 임차권등기는 주거용 건물에만 가능하므로, 건축물대장에서 주거용임을 확인해야 합니다.
3. 대항력 및 우선순위
임차권등기를 신청할 때 중요한 사항은 대출(근저당)이 우선순위가 아닌 임차인이 우선순위로 전입신고와 확정일자로 대항력이 있어야 합니다. 대항력이 없다면 임차권등기도 신청할 수 없습니다.
2. 전세사기 임차권등기 방법은?
임차권 등기 신청은 법무사를 통해 하는 방법과 셀프로 하는 방법이 있습니다. 최근에는 온라인으로 손쉽게 할수있으니 온라인으로 하는것을 추천 드립니다.
전세사기 임차권 등록 신청 준비물
1.주택임차권등기명령 신청서 : 전자소송 사이트에서 작성가능
2. 임대차 계약서 : 확정일자가 명확히 보일 수 있도록 함
3. 주민등록등본(초본) : 전입일자가 나오는지 확인
4. 계약종료를 증빙할 수 있는 서류 및 문자 :
계약을 종료하겠다는 (카카오톡, 음성 녹음, 내용증명서)를 준비
참고사항
1. 이사 전의 임차권등기명령 가능할까?
임차권등기명령을 받고 임차권이 등기되면 기존에 취득한 대항력이나 우선변제권은 유지됩니다. 그러나 이사하기 전에 등기가 완료되어야 합니다. 이사하기 전에 임차권이 등기되지 않으면, 후에 등기가 완료되더라도 기존의 대항력이나 우선변제권은 유지되지 않고, 이 사이에 다른 담보물권이 등기되는 경우 우선순위에 밀려날 수 있습니다.
2. 이사 후의 임차권등기명령 신청 가능할까?
임차인이 임차권등기명령을 받지 않고 이사하는 경우, 대항력과 우선변제권은 상실되게 됩니다. 이 경우에도 임차인이 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 그러나 이 경우, 임차권이 등기되더라도 대항력이나 우선변제권은 새롭게 취득되는 것이므로, 선순위 권리자가 있다면 대항력은 취득할 수 없게 되고, 우선변제권은 후순위가 될 것입니다.
가족 명의의 전입신고를 그대로 두고 임차인이 전출한 경우에 대한 판례는 다음 링크를 참조하세요.
적절한 시기에 임차권등기명령을 받아두는 것이 중요합니다. 이사 전에 임차권등기가 완료되지 않으면 기존의 대항력이나 우선변제권이 유지되지 않고, 이 사이에 다른 담보물권이 등기되는 경우 우선순위에 밀려날 위험이 있습니다. 따라서 임차인은 이사 전에 임차권등기를 신속하게 진행하는 것이 좋습니다.
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