1가구 1주택 양도소득세 면제 및 일시적 2주택자 비과세 조건 총정리
“집 한 채인데도 세금을 낸다고요?”
이런 얘기 많이 들어보셨죠? 실제로 1가구 1주택이면 양도소득세가 무조건 면제되는 줄 알고 있다가 수천만 원의 세금을 납부하게 되는 경우가 적지 않습니다. 오늘은 2025년 기준으로, 1가구 1주택자에게 적용되는 양도소득세 비과세 조건과 일시적 2주택자의 비과세 예외 규정에 대해 차근차근, 아주 자세히 알려드릴게요.
2. 양도소득세란?
양도소득세는 말 그대로 ‘양도’에 대한 세금이에요. 즉, 부동산이나 주식을 ‘팔아서’ 생기는 이익, 즉 차익에 대해 부과되는 세금입니다.
부동산의 경우엔 특히 세율이 높고, 고가주택이나 다주택자일 경우에는 중과세가 붙기 때문에 주택을 팔 때 세금계산을 꼭 잘 해야 합니다.
3. 1가구 1주택 비과세 요건 (2025년 최신)
아래 3가지를 모두 만족해야 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있어요.
3.1. 1가구 1주택일 것
여기서 “1가구”는 세대 전체를 기준으로 해요. 즉, 주민등록상 한 세대를 이루고 있는 가족이 보유한 주택이 하나여야 합니다.
예를 들어 자녀 명의로 오피스텔을 하나 갖고 있는데 자녀가 독립세대가 아닌 경우, 전체 세대가 2주택으로 간주될 수 있어요.
3.2. 보유기간 2년 이상
주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
다만, 조정대상지역에 위치한 주택이라면 보유 2년 + 실거주 2년 조건을 모두 충족해야 비과세 대상이 됩니다.
2021년 1월 1일 이후 취득한 조정지역 내 주택은 꼭 2년 이상 거주까지 해야 해요.
3.3. 양도가액 12억 원 이하
2023년부터 1가구 1주택 비과세 상한선이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다. 즉, 양도가액이 12억 원 이하인 경우, 앞서 말한 요건을 충족하면 전액 비과세예요.
만약 양도가액이 13억 원이라면 어떻게 될까요?
- 초과한 1억 원에 대해서만 과세됩니다.
- 과세표준은 양도차익에서 필요경비와 장기보유특별공제 등을 빼고 계산합니다.
4. 양도소득세 계산 예시
- 매입가: 5억
- 양도가: 13억
- 보유기간: 5년
- 거주기간: 3년 (조정지역 거주요건 충족)
양도차익: 13억 – 5억 = 8억
과세대상 금액: (13억 – 12억)/13억 x 8억 = 약 6,153만 원
세율은 누진세율 적용 (24%)
세금: 약 1,476만 원 + 지방소득세 10% 포함 시 총 약 1,623만 원
즉, 12억까진 비과세지만 초과한 1억에 대해서는 과세가 이루어져요.
5. 일시적 2주택 비과세 요건
“이사하려고 새 집 샀는데, 아직 기존 집이 안 팔렸어요…”
이럴 때가 바로 ‘일시적 2주택’ 상황입니다. 정부도 이 상황을 이해해서 일정 조건 하에 비과세 혜택을 줘요.
5.1. 일반 조건
- 기존 주택 보유기간: 2년 이상
- 신규 주택 취득 시점: 기존 주택 취득 후 1년 이상 경과한 뒤
- 기존 주택 양도 시한: 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 (2024년 이후 완화됨)
5.2. 조정대상지역 내 주택인 경우
- 신규 또는 기존 주택이 조정지역이면 2년 이상 실거주 요건 추가로 필요해요.
6. 특별한 일시적 2주택 비과세 예외
6.1. 혼인으로 인한 2주택
- 혼인 전 각자 1주택 보유 → 혼인 후 2주택
- 혼인일로부터 5년 이내 1주택 양도 시 비과세
- 배우자 간 직접 양도는 안됨 (제3자에게 매도해야 함)
6.2. 상속으로 인한 2주택
- 부모 사망으로 주택 상속
- 상속받은 주택은 비과세 대상에서 일시적으로 제외됨
- 단, 기존 주택을 먼저 매도하고 상속주택은 보유만 해야 함
6.3. 부모 봉양(합가)로 인한 2주택
- 60세 이상 부모님과 합가 후 부모 소유 주택 포함 2주택 됐을 때
- 합가일로부터 10년 이내에 1주택을 양도하면 비과세 가능
- 단순 투자나 자녀 교육 목적은 제외
7. 장기보유특별공제와 기본공제
1가구 1주택자는 비과세 요건을 못 맞추더라도 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 받을 수 있어요.
7.1. 장기보유특별공제 (2025년 기준)
| 보유/거주 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 24% |
| 5년 | 40% |
| 10년 | 80% |
※ 조정지역 내 주택은 반드시 거주 요건을 함께 충족해야 합니다.
8. 사례로 보는 실제 적용
8.1. 사례 1: 조정지역 내 주택 1채, 2년 이상 거주 X
보유기간은 5년이지만 거주를 안 했어요. → 비과세 조건 미충족 → 전액 과세 대상
8.2. 사례 2: 비조정지역 주택, 2년 보유만 함
거주 요건 없음 → 비과세 가능
8.3. 사례 3: 신규 주택 먼저 팔고 기존주택 나중에 팔면?
일시적 2주택 비과세 요건 위배 → 과세
9. 자주 묻는 질문 (FAQ)
- 자녀 명의로 집 한 채 있어요. 1가구 1주택 인정받을 수 있나요?
→ 자녀가 독립세대가 아니라면 같은 세대로 봅니다. 세대 분리와 실거주 여부가 핵심입니다. - 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
→ 주거용으로 실제 사용 중인 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. - 세대 분리하면 비과세 요건 충족될까요?
→ 형식적 분리가 아닌 실질 거주 및 생활이 분리되어야 합니다. - 배우자에게 증여 후 매도하면 세금 피할 수 있나요?
→ 증여 후 5년 내 매도 시 양도소득세 계산 시 취득가액은 증여자의 것으로 봅니다. - 외국에서 거주하다가 귀국했는데 2년 거주 요건 어떻게 보나요?
→ 국외 체류는 거주기간으로 인정되지 않습니다. - 비과세 요건 충족했는데 국세청에서 세금 통보가 왔어요
→ 실수나 착오가 있을 수 있으니 이의신청 또는 조정 신청 가능해요. - 실거주가 확인 안 되면 어떻게 되나요?
→ 전기세, 수도세, 주민등록, 통장 거래내역 등 다양한 방법으로 거주사실을 입증해야 해요. - 임대등록한 주택은 비과세 되나요?
→ 일정 요건 하에서 비과세 가능하지만 2020년 이후 등록말소 등의 제약 많아요. - 양도차익 계산 시 리모델링 비용도 필요경비에 포함되나요?
→ 세금계산 시 공사계약서, 세금계산서 등 명확한 증빙이 있어야 포함 가능해요. - 비과세 못 받으면 세율은 어떻게 되나요?
→ 누진세율 적용되며, 양도차익이 클수록 최대 45%까지 적용될 수 있어요.
마무리 정리
1가구 1주택 비과세는 부동산 거래에서 가장 큰 세금 혜택입니다. 하지만 그만큼 요건이 까다롭고, 주택 시장과 세법은 해마다 바뀌고 있기 때문에 방심은 금물입니다.
특히 일시적 2주택이나 조정지역에 해당하는 경우는 조건을 꼼꼼히 따져야 하며, 혼인, 상속, 합가 등의 특별사유도 제대로 이해하지 않으면 큰 세금을 내야 할 수 있어요.
반드시 양도 전에 국세청 양도세 자동계산기나 세무전문가의 상담을 통해 시뮬레이션을 해보세요.
👉 “단 한 채의 집을 팔더라도, 사전에 세금 체크는 필수입니다.”
