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🏠 온라인으로 근저당 금액 업데이트 방법 총정리

안녕하세요,
오늘은 부동산을 가지고 계신 분들께 정말 중요한 이야기,
바로 ‘온라인으로 근저당 금액을 업데이트(변경)하는 방법’에 대해
차근차근 쉽게 설명해드리려고 해요.

직접 등기소에 가야 하는 줄 알았던 분들,
이 글만 읽으면 집에서도 간편하게 해결할 수 있습니다! 🙌

1. 근저당이란 무엇인가요?

먼저, 아주 기본적인 것부터 짚고 갈게요.

근저당이란,
‘채권자(은행 등)가 돈을 빌려준 사람(채무자)에게서 돈을 못 받을 경우,
부동산을 팔아서 돈을 대신 회수할 수 있도록 설정하는 권리’를 말해요.

보통 집을 살 때 대출을 받으면,
은행이 근저당권을 설정해서 만약 대출금을 못 갚으면 경매를 통해 회수할 수 있도록 하는 거죠.

2. 근저당 금액 변경이 필요한 경우는?

근저당 금액을 업데이트(변경) 해야 하는 상황은 주로 이럴 때 발생해요.

상황	설명
대출 상환 일부 완료	대출금을 일부 갚아서 근저당 금액을 줄이고 싶을 때
대출을 추가로 받음	추가 대출을 받으며 근저당 금액을 늘릴 때
조건 변경	금리나 조건 변경으로 근저당 금액을 수정할 때
채권자 변경	기존 은행에서 다른 은행으로 대출을 갈아탈 때(근저당 변경 필수)

3. 오프라인 vs 온라인 변경, 뭐가 다를까?

예전에는 근저당 변경하려면
무조건 등기소에 가야 했어요.

하지만 요즘은 정말 편리해졌습니다.
온라인 등기소(대법원 인터넷등기소)를 통해서도
집에서 손쉽게 근저당 금액 변경 신청을 할 수 있어요!

구분	오프라인(등기소 방문)	온라인(인터넷등기소)
소요 시간	반나절 이상	약 30분~1시간
필요 서류	직접 제출	파일 첨부(스캔본)
수수료	동일	동일
편의성	낮음	매우 높음

4. 온라인 근저당 금액 변경 준비물

온라인으로 신청하려면 몇 가지 준비가 필요해요.

구분	오프라인(등기소 방문)	온라인(인터넷등기소)
소요 시간	반나절 이상	약 30분~1시간
필요 서류	직접 제출	파일 첨부(스캔본)
수수료	동일	동일
편의성	낮음	매우 높음

✅ 꼭 기억하세요!
모든 서류는 PDF 또는 JPG 파일로 스캔해서 준비해야 합니다.

5. 온라인 근저당 금액 업데이트 방법 (Step-by-Step)

이제 본격적으로, 집에서 근저당 금액 업데이트하는 방법을 하나하나 알려드릴게요!

📌 1단계: 인터넷등기소 접속

대법원 인터넷등기소 바로가기

인터넷등기소 홈페이지에 접속해요.
상단 메뉴에서 “등기신청 → 전자신청하기“를 클릭합니다.

📌 2단계: 로그인 및 공동인증서 인증

‘전자신청 로그인’ 버튼을 누르고,
공동인증서를 이용해 본인 인증을 완료합니다.

📌 3단계: ‘변경등기’ 신청 선택

‘변경등기 신청’ 메뉴를 클릭합니다.
항목 중에서 “근저당권 변경등기“를 선택합니다.

📌 4단계: 등기 정보 입력

부동산 주소지 입력
등기번호 입력 (등기사항전부증명서 참고)
기존 채권자 정보, 근저당 설정 정보 입력

📌 5단계: 변경 내용 입력

변경할 금액(채권최고액) 입력
변경 사유 선택 (예: 일부 상환, 추가 대출 등)

📌 6단계: 첨부서류 업로드

스캔한 파일을 하나하나 업로드합니다.

채권최고액 변경 합의서
대출 기관 확인서
본인 신분증 사본 (필요시)

📌 7단계: 수수료 납부

수수료를 카드로 결제합니다.
금액은 부동산 1건당 약 1만~2만 원 수준이에요.

📌 8단계: 최종 제출

모든 내용 확인 후,
“전자제출” 버튼을 눌러 신청 완료!

6. 근저당 변경 처리 소요 시간은?

온라인 신청을 완료하면
등기소에서 서류를 검토하고
2~5영업일 이내에 처리 결과가 나와요.

👉 등기소 업무량에 따라 약간의 차이는 있을 수 있어요.
👉 처리 완료되면 문자로 알림이 오거나,
인터넷등기소에서 직접 조회할 수 있습니다.

7. 근저당 변경 이후 확인하는 방법

신청 완료 후에는 꼭 변경된 걸 확인해야 해요.

방법은?

인터넷등기소에서 ‘등기부 등본’ 열람
변경된 채권최고액 확인
오류나 누락이 있는지 꼼꼼히 체크!

8. 온라인 근저당 변경 시 주의사항

온라인은 편리하지만 주의해야 할 점도 있어요.

✨ 오늘 정리 요약!

근저당 금액 변경은 이제 집에서도 가능!
인터넷등기소에서 신청
공동인증서와 스캔 서류만 있으면 1시간 이내 완료
수수료는 오프라인과 동일
완료 후 꼭 등본 열람해서 결과 확인!

💸 근저당 금액 업데이트 비용: 오프라인 vs 온라인 총정리

1. 근저당 금액 변경 시 들어가는 기본 비용 구조

근저당 금액 변경에는 기본적으로 다음 세 가지 비용이 들어가요.

비용 종류	설명
등록면허세	법에 따라 부과되는 세금 (채권최고액 기준)
교육세	등록면허세의 20% 추가 부과
수수료(등기 수수료)	등기 절차에 드는 비용 (고정비용)

✅ 핵심 포인트
등록면허세는 “변경된 채권최고액”을 기준으로 계산되기 때문에,
금액이 크면 세금도 많고,
금액이 작으면 세금도 적어요.

2. 오프라인(등기소 직접) 근저당 금액 변경 비용

등기소에 직접 가서 근저당 변경 신청할 경우
등록면허세, 교육세, 수수료 모두 현장에서 납부합니다.

📄 비용 상세

항목	비용(예시)
등록면허세	채권최고액의 약 0.2%
교육세	등록면허세의 20% (등록면허세 × 0.2)
등기 수수료	약 3,000원

예를 들어, 채권최고액이 1억 원이라면?

등록면허세: 약 20만 원
교육세: 약 4만 원
수수료: 3,000원

총 약 24만 3천원 정도가 발생합니다.

3. 온라인(인터넷등기소) 근저당 금액 변경 비용

온라인 신청은 비용 구조가 조금 달라요.
하지만 결론부터 말하면,
등록면허세 + 교육세는 오프라인과 똑같고
등기 수수료만 추가로 약간 더 붙어요.

(👉 온라인시스템 운영비용이 약간 반영됨)

📄 온라인 비용 상세

| 항목 | 비용(예시) |

항목	비용(예시)
등록면허세	채권최고액의 약 0.2% (오프라인과 동일)
교육세	등록면허세의 20% (오프라인과 동일)
전자등기 수수료	약 5,000원

즉, 온라인은 등기 수수료가
오프라인보다 2,000원 정도 더 비싸요.

✅ 중요한 점:

등록면허세와 교육세는 동일
전자등기 수수료(온라인 수수료)만 약간 추가

4. 오프라인 vs 온라인 비교 총정리

비용만 정리하면 다음과 같아요.

구분	오프라인(등기소 직접 방문)	온라인(인터넷등기소)
등록면허세	채권최고액 × 약 0.2%	채권최고액 × 약 0.2%
교육세	등록면허세 × 20%	등록면허세 × 20%
등기 수수료	약 3,000원	약 5,000원
총비용(채권최고액 1억 기준)	약 243,000원	약 245,000원

오프라인이나 온라인이나 세금은 똑같다!
단, 온라인은 수수료가 약간(2천 원 정도) 더 든다!
하지만 이동시간, 교통비 생각하면 온라인이 훨씬 이득이다!

5. 비용 계산 예시 (다양한 금액 기준)

채권최고액	등록면허세 (0.2%)	교육세 (등록면허세의 20%)	등기수수료(오프라인/온라인)	총비용(오프라인/온라인)
5천만 원	100,000원	20,000원	3,000원 / 5,000원	123,000원 / 125,000원
1억 원	200,000원	40,000원	3,000원 / 5,000원	243,000원 / 245,000원
2억 원	400,000원	80,000원	3,000원 / 5,000원	483,000원 / 485,000원

6. 근저당 변경 비용 절약 꿀팁

Tip 1
근저당 말소나 변경할 때는 여러 건을 묶어서 한 번에 처리하면 추가 수수료를 아낄 수 있어요.

Tip 2
은행 대출 갱신할 때,
은행과 협의해서 근저당 금액도 자동 변경 처리하면 개인 신청보다 훨씬 간편하게 끝낼 수 있어요. (단, 은행 수수료 별도 부과 가능)

Tip 3
등록면허세 계산은 인터넷등기소나 지방자치단체 세무과 홈페이지에서 자동 계산기를 이용할 수 있어요!

✨ 오늘의 정리

근저당 금액 변경은 세금(등록면허세, 교육세) + 수수료가 필요하다.
오프라인은 수수료가 약 3,000원, 온라인은 약 5,000원이다.
온라인이 조금 비싸지만 훨씬 빠르고 편리하다!
비용은 채권최고액에 따라 달라지니 대략 계산하고 진행하자!